Kredyt hipoteczny – wszystko, co trzeba wiedzieć o wkładzie własnym

Wkład własny bywa największą bolączką osób ubiegających się o kredyt hipoteczny. To najczęściej podstawowa bariera blokująca zrealizowanie określonej inwestycji – zakupu mieszkania lub wybudowania domu. Przyszli kredytobiorcy mają też wątpliwości, ile tak naprawdę powinien wynosić wkład własny, by koszty kredytu były jak najniższe. Właśnie dlatego w naszym artykule omawiamy wszystkie istotne, związane z tym zagadnieniem kwestie.

Czym jest wkład własny?

Aby zawrzeć z bankiem umowę kredytową i otrzymać oczekiwane finansowanie, należy spełnić szereg wymogów. Jednym z nich jest wkład własny. To pewna suma oszczędności, której posiadanie musi wykazać przyszły kredytobiorca. Najczęściej przybiera on prostą formę, czyli – kupując mieszkanie za 300.000 złotych kredytobiorca otrzymuje kredyt na 270.000 złotych, a 30.000 złotych pokrywa z własnej kieszeni. Wkład własny nie musi jednak przybrać postaci gotówkowej (pieniężnej). Istnieją inne sposoby jego sfinansowania. Przyszły kredytobiorca może być na przykład właścicielem nieruchomości – działki, na której zamierza postawić dom. W takiej sytuacji kredyt weźmie w celu zakupu materiałów budowlanych, wyposażenia oraz pokrycia kosztów robocizny. Wartość tej działki może stanowić natomiast wkład własny.

Kredyt hipoteczny a minimalny wkład własny

26 maja 2022 r. weszła w życie ustawa z 1 października 2021 r. o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym. Reguluje ona program wsparcia dla osób, które mają zdolność kredytową i są w stanie spłacać kredyt hipoteczny, ale nie dysponują wystarczającym wkładem własnym. Zamiast niego banki mają zyskać zabezpieczenie w postaci gwarancji Banku Gospodarstwa Krajowego. To teoretycznie oznacza zatem, że po latach w ofercie banków pojawią się kredyty hipoteczne z zerowym wkładem własnym. Teoretycznie, bo póki co tylko kilka banków podpisało umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego, a kredyt hipoteczny z zerowym wkładem pewnie pojawi się w ich ofercie najwcześniej za kilka miesięcy. Inne instytucje finansowe nie kwapią się natomiast do skorzystania z tego programu. Póki co zatem otrzymanie kredytu hipotecznego bez wkładu własnego jest praktycznie niemożliwe. Każdy bank samodzielnie ustala reguły dotyczące minimalnego wkładu własnego. Można w tym zakresie zauważyć jednak pewną prawidłowość. Większość instytucji finansowych oferuje bowiem kredyty z 10-procentowym wkładem własnym. Osoba chcąca kupić mieszkanie za 300.000 złotych będzie musiała zatem wyłożyć na start przynajmniej 30.000 złotych. Z kolei ta planująca wybudowanie domu za 700.000 złotych będzie musiała już dysponować przynajmniej kwotą 70.000 złotych. Oczywiście nie zawsze 10-procentowy wkład własny wystarczy. Niektóre banki, szczególnie przy kredytach hipotecznych na większe kwoty, wymagają aż 20-procentowego wkładu własnego.

Jak zaoszczędzić na kredycie?

Minimalny wkład własny wiąże się niejednokrotnie z wyższymi kosztami kredytu. Niektóre banki wymagają na przykład od kredytobiorców zawarcia dodatkowego ubezpieczenia do kredytu (tak zwanego ubezpieczenia niskiego wkładu własnego). Większość instytucji finansowych oferuje też wyższą marżę w przypadku kredytów hipotecznych z minimalnym wkładem. Może ona wzrosnąć nawet o 0,9%, co przy kredycie hipotecznym na kwotę 500.000 złotych na 30 lat przełoży się na wzrost kosztu kredytu o ponad 100.000 złotych. Właśnie dlatego planując dużą inwestycję oraz zaciągnięcie zobowiązania kredytowego, warto postawić na wyższy wkład. Przy wymagalnym, minimalnym finansowaniu własnym na poziomie 10 procent, warto zebrać przynajmniej 20-procentowy wkład własny.

A co, jeśli już wziąłem kredyt z minimalnym wkładem własnym?

Oczywiście wzięcie kredytu z 10-procentowym wkładem własnym i wysoką marżą nie jest jeszcze końcem świata, nawet w obecnej sytuacji rosnących stóp procentowych. Warto pamiętać o tym, że podpisanie takiej umowy kredytowej nie oznacza podpisania cyrografu i konieczności borykania się z problemami kredytowymi przez kolejne 20, a może nawet 30 lat. Pewnym wyjściem z tej niewygodnej sytuacji może być chociażby przeniesienie po czasie kredytu do innego banku na korzystniejszych warunkach albo konsolidacja posiadanych kredytów hipotecznych, gotówkowych i innych zobowiązań.

Green Credit – Twój niezawodny doradca kredytowy

Nasi specjaliści na bieżąco analizują oferty kredytowe 24 banków. Dzięki temu proponujemy naszym klientom najlepsze rozwiązania. Poznajemy potrzeby i oczekiwania przyszłych kredytobiorców, sprawdzamy ich możliwości finansowe, a także obliczamy zdolność kredytową. Pomagamy w zawarciu umowy kredytowej i koordynujemy cały proces kredytowy aż do momentu uzyskania finansowania. Zapraszamy do kontaktu.

Coraz więcej osób stawia na stałe oprocentowanie kredytu – czy warto?

Statystyki pokazują, że w 2021 roku aż 95 procent udzielanych kredytów hipotecznych stanowiły te ze zmiennym oprocentowaniem. Sytuacja na rynku nieruchomości i dynamiczny wzrost stóp procentowych spowodowały jednak, że coraz więcej osób skłania się ku kredytom ze stałą stopą procentową. Czy rzeczywiście warto? Na to pytanie odpowiadamy w naszym artykule..

Dlaczego kredyt ze zmienną stopą był taki popularny?

Za brak zainteresowania kredytami o stałym oprocentowaniu odpowiadają przede wszystkim same banki. Dotychczas niewiele instytucji finansowych oferowało bowiem taki wariant kredytu hipotecznego. Z uwagi na większe prawdopodobieństwo wzrostu stóp procentowych niż ich spadku, „na rękę” było bankom raczej oferowanie stóp, które raz na 3 lub 6 miesięcy ulegną zmianie. Przewrót na rynku nieruchomości, wzrost stóp procentowych, a także galopująca inflacja spowodowały jednak, że banki musiały zweryfikować swoją postawę. Okazuje się bowiem, że wielu Polaków przy rosnących cenach, a zarazem niezmiennym poziomie zarobków, utraciło zdolność kredytową. Część z nich w obecnej sytuacji boi się też zadłużenia na długie lata.

Inflacja i… Komisja Nadzoru Finansowego

Częściowo do zmiany oferty banków przyczyniła się także Komisja Nadzoru Finansowego. Ona bowiem w marcu tego roku wydała ważny komunikat skierowany do prezesów zarządów banków oraz dyrektorów oddziałów instytucji kredytowych. Stwierdziła w szczególności, że „banki w celu zminimalizowania ryzyka systemowego powinny bez zbędnej zwłoki skorygować swoje działania stosownie do wskazanych (…) zaleceń organu nadzoru”. Wśród tych zaleceń znalazł się natomiast postulat o dążenie do uatrakcyjnienia i promocji oferty w zakresie kredytu o okresowo stałej stopie procentowej oraz wprowadzenia docelowo do swojej oferty kredytu o stopie procentowej stałej dla całego okresu kredytowania. Możliwe, że niedługo te zalecenia przybiorą formę rekomendacji, a może z czasem znajdą swoje odzwierciedlenie w regulacji ustawowej.

Zapowiedź zmian w kredytach hipotecznych

Na razie oczywiście próżno szukać na rynku oferty kredytu hipotecznego ze stałą stopą przez cały okres kredytowania. Widoczne są jednak wyraźne zmiany. Dzisiaj kredyt hipoteczny o stałej stopie procentowej można już wziąć w większości najpopularniejszych w Polsce banków. Między innymi ma go w swojej ofercie Alior Bank, Bank Millennium, Bank Pekao, mBank, PKO BP oraz Santader. Co jednak bardziej istotne, aktualne oferty stają się konkurencyjne w stosunku do tych dotyczących kredytu z oprocentowaniem zmiennym. Przeglądając dostępne oferty miesiąc temu w zasadzie atrakcyjną propozycję kredytowania ze stałą stopą można było znaleźć tylko w Santander Bank i PKO BP. Miesiąc później do tego grona dołączyły jednak ING Bank Śląski, Credit Agricole, Citi Handlowy oraz Bank Millennium. Sytuacja dynamicznie się zatem zmienia.

Oprocentowanie stałe a zmienne – czym to się różni?

Żeby dobrze zrozumieć problem i postawić na najlepszy wariant kredytu, trzeba jednak mieć świadomość tego, czym właściwie oprocentowanie stałe różni się od zmiennego. Spiesząc z wyjaśnieniem należy więc wskazać, że oprocentowanie zmienne składa się z dwóch elementów – stopy procentowej (z reguły WIBOR 3M, czasem również WIBOR 6M) oraz marży banku. WIBOR to skrót pojęcia Warsaw Interbank Offered Rate. On też składa się z dwóch elementów. Po pierwsze marży, jaką banki pobierają od siebie nawzajem, dokonując między sobą transakcji. Po drugie natomiast stopy referencyjnej, czyli tej ustalanej przez Radę Polityki Pieniężnej.

Kredyt hipoteczny ze stałą stopą procentową

Stała stopa procentowa różni się natomiast tym, że jest kompletnie niezależna od wskaźnika WIBOR. Rozliczenia dokonuje się bowiem o stałą stopę bazową. Nie zagłębiając się aż tak w szczegóły – rzecz w tym, że kredytobiorcy wybierając stałą stopę mają gwarancję niezmienności oprocentowania przez okres od 5 do 7 lat. Przez ten czas nie muszą zatem martwić się o kolejne podwyżki stóp. Czy warto? Mając na względzie aktualne oferty banków, a także widmo kolejnych podwyżek stóp procentowych – warto. Potwierdza to aktualny trend wśród kredytobiorców. Niemal ¾ nowych umów kredytowych, czyli zawartych w pierwszym kwartale 2022 roku to te dotyczące kredytu ze stałą stopą.

Green Credit – Twój niezawodny doradca kredytowy

Jeżeli szukasz odpowiedzi na pytanie – jak zaoszczędzić na kredycie – trafiłeś na odpowiednich specjalistów. W Green Credit wiemy wszystko o najkorzystniejszych sposobach finansowania inwestycji. Marzy Ci się działka nad morzem, domek za miastem, a może mieszkanie w centrum miasta? Pomożemy Ci w realizacji Twojego planu. Zapraszamy do kontaktu.

Jak obniżyć ratę i koszty obsługi kredytu hipotecznego?

Kolejne podwyżki stóp procentowych silnie dają się we znaki kredytobiorcom. Wszystko wskazuje natomiast na to, że to jeszcze nie jest ich najwyższy możliwy pułap. Na szczęście istnieje kilka mechanizmów, które można zastosować, by skutecznie obniżyć ratę kredytu hipotecznego. Jakich? Na to pytanie odpowiadamy w naszym artykule.

Coraz większy ciężar kredytu hipotecznego

Rata przeciętnego polskiego kredytobiorcy w ciągu ostatnich kilku miesięcy praktycznie uległa podwojeniu. Każdy, dostępny w Internecie kalkulator kredytowy pokazuje bolesną prawdę. Niektórzy każdego miesiąca muszą dorzucać nawet po kilka tysięcy złotych. Jeżeli zatem czujesz, że to zobowiązanie staje się dla Ciebie zbyt dużym obciążeniem, musisz zacząć działać. Nikogo nie trzeba bowiem przekonywać, że niespłacany dług stanie się z czasem bardzo poważnym problemem. Zacznie się od regularnych monitów z banku i firm windykacyjnych, a skończy niestety na zlicytowaniu nieruchomości, która stanowiła zabezpieczenie kredytu.

Wakacje kredytowe

Pierwszym rozwiązaniem, które przychodzi do głowy są z pewnością wakacje kredytowe. Większość umów kredytowych przewiduje taki mechanizm. Polega on na możliwości zawieszenia spłaty całej raty albo jej części kapitałowej. Jednocześnie skorzystanie z tej opcji powoduje wydłużenie okresu kredytowania o czas wakacji kredytowych albo pozostawienie go niezmienionego, z doliczeniem niezapłaconej kwoty do przyszłych rat. Wakacje kredytowe są jednak rozwiązaniem doraźnym. Najczęściej maksymalny okres zawieszenia oscyluje w granicach od 3 do 6 miesięcy. Często banki stawiają też dodatkowe wymogi kredytobiorcom chcącym skorzystać z tego rozwiązania. Najczęściej warunkiem jest terminowe spłacanie dotychczasowych zobowiązań.

Wydłużenie okresu kredytowania

Innym stosowanym rozwiązaniem jest wydłużenie okresu spłaty kredytu. Banki często dają możliwość zawarcia takiego porozumienia. Dla nich jest to korzystne, ponieważ kredytobiorcy dłużej będą płacili odsetki. Kredytobiorcom daje to natomiast „oddech” w spłacie kredytu, ponieważ im na więcej rat rozłożone zostanie zadłużenie, tym mniejsza będzie jednostkowa, miesięczna rata. W tym zakresie należy jednak pamiętać o jednym, istniejącym ograniczeniu. Zgodnie z rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego okres kredytowania nie może przekroczyć dzisiaj 35 lat.

Konsolidacja kredytów i innych długów

Nieco mniej standardowym, ale dającym wiele korzyści rozwiązaniem, może być także konsolidacja zobowiązań. Wiele osób czuje się przytłoczonych podwyższonymi ratami, ponieważ płaci je nie tylko z tytułu zaciągniętego kredytu hipotecznego, ale również dodatkowego kredytu gotówkowego albo obciążonej karty kredytowej. Wszystkie te długi można jednak połączyć w jeden, tworząc wygodną i znośną do płacenia ratę. Przy czym ten mechanizm można zastosować zarówno mając zadłużenie w jednym banku, jak i w kilku bankach.

Zmiana banku

Warto też spojrzeć na warunki oferowane przez różne banki. Być może w momencie podpisania umowy kredytowej bank, w którym kredytobiorcy zaciągnęli zobowiązanie oferował najlepsze warunki. Z czasem jednak sytuacja na rynku się zmieniła i teraz to inny podmiot proponuje korzystniejsze finansowanie. W latach 2020-2021 marże banków wynosiły nawet powyżej 3 procent. Dzisiaj natomiast są takie, które oferują ją na poziomie nawet 1,65%. Wówczas dobrym rozwiązaniem może okazać się przeniesienie kredytu do innego banku, czyli refinansowanie kredytu przez inny bank. Ten wariant daje z reguły najwięcej korzyści osobom, które nie będą już musiały ponosić kosztów prowizji za wcześniejszą spłatę pierwotnego kredytu.

Ze zmiennej na stałą stopę procentową

Jeszcze w 2021 r. 95% udzielanych kredytów hipotecznych stanowiły te ze zmiennym oprocentowaniem. Rata kredytu w takiej sytuacji ustalana jest w oparciu o zmienną stawkę wskaźnika WIBOR raz na 3 lub 6 miesięcy. Alternatywą dla tego modelu jest natomiast kredyt ze stałym oprocentowaniem. Wówczas stopę procentową ustala się na podstawie wskaźnika obliczonego przez bank. Stała stopa procentowa nie obowiązuje najczęściej przez cały okres kredytowania. Daje jednak poczucie stabilności przez 5-7 lat, bo najczęściej co tyle lat banki ją aktualizują. Biorąc zatem pod uwagę to, że analizy wielu ekspertów sugerują dalszy wzrost inflacji, co z kolei może doprowadzić do zwiększenia obecnych i tak już wysokich stóp procentowych, pewnym sposobem na zatrzymanie podwyżek może być również przejście na stałe oprocentowanie kredytu.

Dodatkowe negocjacje z bankiem

W pewnych sytuacjach warunki kredytu hipotecznego można także renegocjować. Osoby lokujące w banku duży kapitał, mogące się pochwalić dobrą historią kredytową albo długoletnią współpracą z danym bankiem dysponują niewątpliwie solidną kartą przetargową. Być może bank biorąc pod uwagę wspomniane okoliczności i szanse przyszłych zysków z zobowiązań kredytobiorcy, zgodzi się chociażby na obniżenie marży.

Green Credit – Twój niezawodny doradca kredytowy

W Green Credit głęboko wierzymy, że generowanie oszczędności ma sens. Właśnie dlatego od ponad 20 lat dajemy Ci nasze zaangażowanie, wiedzę i umiejętności. Wszystko po to, byś mógł cieszyć się najlepszym kredytem hipotecznym. Zadbamy o zabezpieczenie kluczowych obszarów Twojego życia, oszczędzając jednocześnie Twój czas i zyskując pieniądze. Jak zaoszczędzić na kredycie? Zapraszamy do kontaktu. Udzielimy Ci wszystkich niezbędnych informacji.

O nas

Zapewniamy poczucie bezpieczeństwa i spokój naszym klientom poprzez ochronę finansową tego, co dla nich w życiu najcenniejsze. Oferujemy dopasowane do potrzeb, najwyższej jakości produkty, rzetelną i profesjonalną obsługę klienta. Klienci nam ufają, bo dzielimy wraz z nimi troskę o ich dobra materialne i niematerialne. Jesteśmy firmą przyjazną klientom i ceniąca ponad wszystko waszą satysfakcję. Rekomendacje od naszych zadowolonych klientów indywidualnych i biznesowych są naszym największym powodem do dumy.

Kontakt

Wyślij Zapytanie

The english version of the website is under construction, if you need a loan or a mortgage, please contact us.