1 lipca 2022 r. weszła w życie tak zwana Nowa ustawa deweloperska, czyli ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Niesie ona wiele zmian dla rynku nieruchomości. Odczują je nie tylko firmy deweloperskie, ale również sami kredytobiorcy. Co warto o niej wiedzieć? Czy warto teraz brać kredyt hipoteczny i kupować mieszkanie? Na to pytanie odpowiadamy w naszym artykule.

Kiedy stosuje się Nową ustawę deweloperską?

Nowa ustawa deweloperska reguluje każdy kolejny etap przedsięwzięcia deweloperskiego. Oznacza to, że należy ją stosować już od momentu podania do publicznej wiadomości informacji o rozpoczęciu sprzedaży lokali lub domów, aż po przeniesienie własności nieruchomości na nabywcę. Wbrew powszechnemu przekonaniu nie dotyczy wyłącznie deweloperów. Stosuje się ją także do zbywców innych niż deweloperzy, ale będących przedsiębiorcami. Ustawa może zatem objąć chociażby tak zwanych house flipperów, którzy kupują mieszkania, przeprowadzają w nich generalny remont, a następnie sprzedają z dużym zyskiem. Ustawa obowiązuje od 1 lipca 2022 r. i stosuje się ją do wszystkich inwestycji, których sprzedaż rozpoczęto po tej dacie.

Dlaczego zdecydowano się na zmiany?

Główną motywacją do dokonania zmian w obrębie obowiązujących dotychczas regulacji były problemy nabywców lokali mieszkalnych i domów. Niejednokrotnie okazywało się bowiem, że dana inwestycja była realizowana przez specjalnie do tego celu utworzoną spółkę z o.o. W okresie od podpisania umów z nabywcami lokali i domów do czasu oddania inwestycji do użytku nagle deweloperzy ogłaszali upadłość. To pociągało za sobą negatywne skutki finansowe po stronie niezabezpieczonych na tę okoliczność nabywców lokali i domów mieszkalnych. Ani nie mogli wyegzekwować od upadłej spółki zwrotu pieniędzy, ani nie spełniło się ich marzenie o własnych czterech kątach. Właśnie dlatego zdecydowano się na zmiany przepisów, które mają przede wszystkim chronić nabywców nieruchomości.

W jaki sposób rozszerzono ochronę nabywców?

Nowa ustawa deweloperska wprowadziła cały katalog środków ochrony wpłat nabywcy w postaci otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego, a także obowiązku dokonywania przez dewelopera terminowych wpłat składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny też jest zupełnie nowym tworem, a jego głównym źródłem zasilania będą właśnie wspomniane składki deweloperów. W nowej regulacji doprecyzowano także kwestię prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego. Deweloperzy zostali zobowiązani do posiadania go już w momencie rozpoczęcia sprzedaży, czyli podania do publicznej wiadomości informacji o rozpoczęciu procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych. Każda inwestycja wymaga też założenia osobnego mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Co jeszcze chroni kupujących nieruchomości?

Nieco bardziej sformalizowana stała się także umowa rezerwacyjna. Dotychczas każdy deweloper kształtował ją w taki sposób, w jaki chciał. Teraz należy kierować się ściśle określonymi wytycznymi. Bardzo ważne jest także wprowadzenie wymogu, aby przedmiotem umów sprzedaży były wyłącznie nieruchomości w stanie wolnym od obciążeń oraz praw i roszczeń osób ujawnionych w księdze wieczystej. Dodatkowo warto pamiętać o nowym prawie nabywcy do odmowy odbioru domu lub lokalu mieszkalnego ze względu na istotne wady. Nabywca wreszcie ma efektywny mechanizm, pozwalający na wyegzekwowanie od dewelopera usunięcia wszelkich wad i usterek zanim dojdzie do przeniesienia własności domu lub lokalu.

Czy kredytobiorcy na pewno są bezpieczni?

Czy deweloperzy przejmą się nowymi zasadami i zaczną respektować prawa nabywców domów i lokali mieszkalnych? Czy w związku z nową regulacją osoby decydujące się na duży kredyt hipoteczny będą bezpieczne? Z pewnością tak. Jeżeli deweloperzy naruszą swoje obowiązki będą bowiem musieli zapłacić surową karę. Nowa ustawa deweloperska przewidziała sankcje za dokonanie określonych naruszeń, w tym sankcje karne. Co więcej, deweloperzy nie będą mogli obejść nowych przepisów poprzez wprowadzenie do umów z nabywcami określonych postanowień wyłączających. Ustawodawca przewidział bowiem w ustawie, że postanowienia umowy deweloperskiej oraz jakiejkolwiek innej objętej ustawą, mniej korzystne dla nabywców niż przepisy ustawy są nieważne.

Green Credit – Twój niezawodny doradca kredytowy

Ceny nieruchomości z rynku pierwotnego zaczynają spadać. To efekt mniejszego popytu. Malejące zainteresowanie nabywców lokali mieszkalnych i domów spowodowane jest natomiast galopującą inflacją oraz rosnącymi stopami procentowymi. Paradoksalnie jednak właśnie teraz może być najlepszy moment na spełnienie swojego marzenia o czterech kątach. Z jednej strony bowiem ceny nieruchomości stają się przystępne. Z drugiej strony banki oferują kredyt hipoteczny nawet z minimalną marżą oraz stałym oprocentowaniem przez określony czas. Wysokie stopy procentowe nie mogą natomiast być efektem stałym, ponieważ oznaczałoby to zapaść rynku kredytowego. Dodatkowo dzięki Nowej ustawie deweloperskiej inwestycja w mieszkanie czy dom jest zdecydowanie bardziej bezpieczna. Jeżeli zatem potrzebujesz pomocy w tym zakresie, nasi specjaliści są do Twojej dyspozycji.