1 lipca 2022 r. weszła w życie tak zwana Nowa ustawa deweloperska, czyli ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Niesie ona wiele zmian dla rynku nieruchomości. Odczują je nie tylko firmy deweloperskie, ale również sami kredytobiorcy. Co warto o niej wiedzieć? Czy warto teraz brać kredyt hipoteczny i kupować mieszkanie? Na to pytanie odpowiadamy w naszym artykule.

Kiedy stosuje się Nową ustawę deweloperską?

Nowa ustawa deweloperska reguluje każdy kolejny etap przedsięwzięcia deweloperskiego. Oznacza to, że należy ją stosować już od momentu podania do publicznej wiadomości informacji o rozpoczęciu sprzedaży lokali lub domów, aż po przeniesienie własności nieruchomości na nabywcę. Wbrew powszechnemu przekonaniu nie dotyczy wyłącznie deweloperów. Stosuje się ją także do zbywców innych niż deweloperzy, ale będących przedsiębiorcami. Ustawa może zatem objąć chociażby tak zwanych house flipperów, którzy kupują mieszkania, przeprowadzają w nich generalny remont, a następnie sprzedają z dużym zyskiem. Ustawa obowiązuje od 1 lipca 2022 r. i stosuje się ją do wszystkich inwestycji, których sprzedaż rozpoczęto po tej dacie.

Dlaczego zdecydowano się na zmiany?

Główną motywacją do dokonania zmian w obrębie obowiązujących dotychczas regulacji były problemy nabywców lokali mieszkalnych i domów. Niejednokrotnie okazywało się bowiem, że dana inwestycja była realizowana przez specjalnie do tego celu utworzoną spółkę z o.o. W okresie od podpisania umów z nabywcami lokali i domów do czasu oddania inwestycji do użytku nagle deweloperzy ogłaszali upadłość. To pociągało za sobą negatywne skutki finansowe po stronie niezabezpieczonych na tę okoliczność nabywców lokali i domów mieszkalnych. Ani nie mogli wyegzekwować od upadłej spółki zwrotu pieniędzy, ani nie spełniło się ich marzenie o własnych czterech kątach. Właśnie dlatego zdecydowano się na zmiany przepisów, które mają przede wszystkim chronić nabywców nieruchomości.

W jaki sposób rozszerzono ochronę nabywców?

Nowa ustawa deweloperska wprowadziła cały katalog środków ochrony wpłat nabywcy w postaci otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego, a także obowiązku dokonywania przez dewelopera terminowych wpłat składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny też jest zupełnie nowym tworem, a jego głównym źródłem zasilania będą właśnie wspomniane składki deweloperów. W nowej regulacji doprecyzowano także kwestię prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego. Deweloperzy zostali zobowiązani do posiadania go już w momencie rozpoczęcia sprzedaży, czyli podania do publicznej wiadomości informacji o rozpoczęciu procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych. Każda inwestycja wymaga też założenia osobnego mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Co jeszcze chroni kupujących nieruchomości?

Nieco bardziej sformalizowana stała się także umowa rezerwacyjna. Dotychczas każdy deweloper kształtował ją w taki sposób, w jaki chciał. Teraz należy kierować się ściśle określonymi wytycznymi. Bardzo ważne jest także wprowadzenie wymogu, aby przedmiotem umów sprzedaży były wyłącznie nieruchomości w stanie wolnym od obciążeń oraz praw i roszczeń osób ujawnionych w księdze wieczystej. Dodatkowo warto pamiętać o nowym prawie nabywcy do odmowy odbioru domu lub lokalu mieszkalnego ze względu na istotne wady. Nabywca wreszcie ma efektywny mechanizm, pozwalający na wyegzekwowanie od dewelopera usunięcia wszelkich wad i usterek zanim dojdzie do przeniesienia własności domu lub lokalu.

Czy kredytobiorcy na pewno są bezpieczni?

Czy deweloperzy przejmą się nowymi zasadami i zaczną respektować prawa nabywców domów i lokali mieszkalnych? Czy w związku z nową regulacją osoby decydujące się na duży kredyt hipoteczny będą bezpieczne? Z pewnością tak. Jeżeli deweloperzy naruszą swoje obowiązki będą bowiem musieli zapłacić surową karę. Nowa ustawa deweloperska przewidziała sankcje za dokonanie określonych naruszeń, w tym sankcje karne. Co więcej, deweloperzy nie będą mogli obejść nowych przepisów poprzez wprowadzenie do umów z nabywcami określonych postanowień wyłączających. Ustawodawca przewidział bowiem w ustawie, że postanowienia umowy deweloperskiej oraz jakiejkolwiek innej objętej ustawą, mniej korzystne dla nabywców niż przepisy ustawy są nieważne.

Green Credit – Twój niezawodny doradca kredytowy

Ceny nieruchomości z rynku pierwotnego zaczynają spadać. To efekt mniejszego popytu. Malejące zainteresowanie nabywców lokali mieszkalnych i domów spowodowane jest natomiast galopującą inflacją oraz rosnącymi stopami procentowymi. Paradoksalnie jednak właśnie teraz może być najlepszy moment na spełnienie swojego marzenia o czterech kątach. Z jednej strony bowiem ceny nieruchomości stają się przystępne. Z drugiej strony banki oferują kredyt hipoteczny nawet z minimalną marżą oraz stałym oprocentowaniem przez określony czas. Wysokie stopy procentowe nie mogą natomiast być efektem stałym, ponieważ oznaczałoby to zapaść rynku kredytowego. Dodatkowo dzięki Nowej ustawie deweloperskiej inwestycja w mieszkanie czy dom jest zdecydowanie bardziej bezpieczna. Jeżeli zatem potrzebujesz pomocy w tym zakresie, nasi specjaliści są do Twojej dyspozycji.

Kredyt we frankach to spory problem. W chwili, w której kurs franka poszybował w górę, nad wieloma osobami zawisło widmo niewypłacalności. Jedni poradzili sobie z tą sytuacją, inni niekoniecznie. Teraz wszyscy jednak mogą odzyskać pieniądze od banku. Jak to zrobić? Na to pytanie odpowiadamy w naszym artykule.

Kredyt hipoteczny we frankach – czy warto walczyć?

Mimo kolejnych porażek przed polskimi sądami, banki niechętnie decydują się na ugody z kredytobiorcami. Jeżeli już występują do nich z jakąś propozycją, to nie jest ona godna uwagi. Właśnie dlatego kredytobiorcy, chcąc odzyskać nadpłacone środki, muszą wziąć sprawy w swoje ręce. Należy zacząć od wezwania skierowanego do instytucji finansowej. Finalnie jednak nieuniknione będzie skierowanie pozwu do sądu. Kiedy warto się zdecydować na ten krok? Bodźcem, który najczęściej skłania kredytobiorcę do wystąpienia do sądu jest nadmierny wzrost rat kredytu. Jednak z takim roszczeniem powinni wystąpić nie tylko kredytobiorcy, którzy nadal spłacają swoje zobowiązanie, ale również ci, którzy już je dawno spłacili.

Co zrobić, by wygrać w sporze z bankiem?

Wygrana sporu z bankiem będzie zależała od wykazania dwóch elementów. Po pierwsze, że w umowie był przewidziany mechanizm ustalania kursów waluty, zgodnie z którym bank miał pewną swobodę kształtowania łączącego strony stosunku. W efekcie zatem rażąco naruszał interes konsumenta. Po drugie, że usunięcie z umowy kredytu klauzul abuzywnych (niedozwolonych) prowadzi do nieważności umowy. Bez tych klauzul umowa nie nadaje się bowiem do wykonania, bo nie zawiera podstawowych elementów konstrukcyjnych. Nie należy się przy tym bać argumentów banków, że kredytobiorca złożył oświadczenie, iż jest on świadomy ryzyka związanego z kredytami zaciągniętymi we franku szwajcarskim, co nie daje mu podstaw do domagania się czegokolwiek. W kontekście tych umów kredytowych banki zazwyczaj nie wypełniały bowiem prawidłowo obowiązku informacyjnego dotyczącego ryzyka kursowego.

Kredyt hipoteczny we frankach – co można zyskać?

Występując z roszczeniem przeciwko bankowi można wiele zyskać. Przede wszystkim zwrot nadpłaconych rat kredytu. Jednocześnie dla osób, które jeszcze wciąż realizują to zobowiązanie możliwe jest obniżenie ogólnego salda zadłużenia lub zmniejszenie wysokości przyszłych spłat. W ewentualnym procesie trzeba będzie jednak na starcie przybrać jedną z możliwych, dwóch strategii. Domagać się odfrankowienia kredytu, czyli doprowadzenia do sytuacji, w której kredyt będzie dalej spłacany jako kredyt złotowy. Albo w drugim wariancie wystąpić o unieważnienie umowy kredytowej, co finalnie doprowadzi do konieczności zwrotu bankowi całej kwoty kapitału, ale z potrąceniem już spłaconej na rzecz banku części.

Green Credit – Twój niezawodny doradca kredytowy

Oferujemy nie tylko pomoc związaną ze znalezieniem najlepszego sposobu na sfinansowanie inwestycji. Obok załatwiania formalności kredytowych, zapewniamy naszym klientom także kompleksowe doradztwo dotyczące już posiadanych lub spłaconych kredytów. Chętnie podpowiemy, w jaki sposób uwolnić się od nękającego kredytu frankowego i co zrobić, by bezboleśnie przejść przez proces sądowy. Zapraszamy do kontaktu.

Przyszli kredytobiorcy nie zawsze mają świadomość tego, że mogą mieć istotny wpływ na wysokość płaconych przez siebie rat. Większość ofert kredytów zakłada system rat równych. Obok nich jednak istnieją raty malejące, które w pewnych przypadkach mogą okazać się znacznie korzystniejsze. Czym zatem charakteryzują się raty równe, a czym malejące? Jaki kredyt hipoteczny lepiej wybrać? Odpowiedzi na te pytania znajdziesz w naszym artykule.

Rozkładamy ratę kredytu na czynniki pierwsze

Każda rata kredytu składa się z dwóch części – kapitałowej i odsetkowej. Ta pierwsza obejmuje spłatę kwoty, jaką kredytobiorcy pożyczyli od banku. Ta druga natomiast stanowi czyste wynagrodzenie banku. Oczywiście wysokość części odsetkowej nie jest dowolna. Oblicza się ją z uwzględnieniem dwóch czynników, tj. stawki referencyjnej i marży banku. Stawka referencyjna przy kredytach złotowych to dobrze znany kredytobiorcom WIBOR. Marża ustalana jest natomiast indywidualnie przez każdy bank, jednak instytucje finansowe także nie mogą jej kształtować całkowicie dowolnie. Wysokość raty zależy zatem od kilku czynników – wysokości stóp procentowych, prowizji banku, oprocentowania kredytu (stałego lub zmiennego), rodzaju raty (równej lub malejącej), kwoty kredytu, a także wybranego okresu kredytowania. Kalkulator kredytowy po uzupełnieniu podstawowych danych kredytu hipotecznego pozwala zobaczyć, jak kształtuje się rata – zarówno jej część kapitałowa, jak i odsetkowa.

Czym jest rata równa kredytu?

Raty równe nazywane są również annuitetowymi albo uśrednionymi. Działają w ten sposób, że odsetki są każdorazowo naliczane od kwoty kredytu pozostałej do spłaty, a kapitał doliczany jest w taki sposób, aby każda rata pozostała taka sama. Ten wariant faworyzują banki, ponieważ jest on zwyczajnie dla nich korzystniejszy. Klienci w początkowej fazie spłacają znacznie więcej odsetek niż kapitału. Obecnie blisko 90% pierwszej raty kredytu hipotecznego to właśnie odsetki, a jedynie 10% to kapitał. Kredyt hipoteczny jest zatem po prostu droższy. Z drugiej strony jednak w pierwszych latach wysokość miesięcznej raty równej jest znacznie niższa od raty malejącej. To przekłada się z kolei na zdolność kredytową wnioskodawcy. Łatwiej też zaplanować domowy budżet, wiedząc o stałości poziomu raty. Chociaż oczywiście wybór raty równej nie oznacza, że będzie ona niezmienna przez cały okres kredytowania. O tym decydują jednak inne kwestie, w tym przede wszystkim wspomniany WIBOR.

Czym jest rata malejąca kredytu?

Raty malejące, nazywane również kapitałowymi, stosowane są w umowach kredytowych znacznie rzadziej. Dzieje się tak przede wszystkim dlatego, że w początkowym okresie spłaty będą znacznie wyższe niż raty równe. Kredytobiorca potrzebuje zatem znacznie wyższej zdolności kredytowej, aby zaciągnąć tego typu zobowiązanie. Raty malejące wylicza się poprzez podzielenie kwoty kredytu przez liczbę rat i dodaniu do otrzymanej sumy części odsetkowej. W efekcie część kapitałowa jest taka sama przez cały okres kredytowania. Zmianie ulega natomiast część odsetkowa. Siłą rzeczy im większy kapitał pozostaje do spłaty, tym wyższa kwota odsetek. To można zaobserwować sięgając po kalkulator kredytowy. Z biegiem czasu kredyt hipoteczny jest zatem coraz mniej odczuwalny dla kredytobiorcy, ponieważ z miesiąca na miesiąc płaci coraz niższą ratę. Oczywiście to także co do zasady, ponieważ WIBOR może rosnąć powodując zaburzenia wysokości rat.

Kalkulator kredytowy – lepsza rata równa czy malejąca?

Dla niektórych kredytobiorców czynnikiem przesądzającym o wyborze danej opcji będzie stabilna wysokość rat od początku do końca, co przemawia za ratami równymi. Dla innych natomiast decydujący okaże się finalny koszt kredytu hipotecznego. Ten przy racie malejącej jest zdecydowanie niższy, co przedstawiamy w tabeli poniżej, a także co można zobaczyć sięgając po kalkulator kredytowy. Wyliczeń dokonaliśmy na bazie kredytu na 500.000 złotych z 30-letnim okresem kredytowania:

Green Credit – Twój niezawodny doradca kredytowy

Jeżeli w trakcie spłaty kredytu stwierdzisz, że bardziej odpowiadałby Ci inny wariant raty, możesz zwrócić się w tym zakresie do swojego banku. Możesz też poszukać innej instytucji finansowej, która zaoferuje kredyt hipoteczny na interesujących Cię warunkach. Jeżeli potrzebujesz w tym zakresie wsparcia, nasi specjaliści są do Twojej dyspozycji. Pomagamy w znalezieniu odpowiedniego źródła finansowania, w zawarciu umowy kredytowej oraz dopełnieniu wszelkich innych formalności. Zapraszamy do kontaktu.